Économie unitaire

Une location saisonnière performante atteint généralement une marge opérationnelle nette de 25 à 40 % après déduction de toutes les charges d'exploitation hors remboursement d'emprunt. Les biens situés dans des marchés de loisirs à forte demande avec une saisonnalité marquée affichent souvent des marges élevées en haute saison, mais la compression en basse saison tire les moyennes annuelles vers le bas. Les biens urbains tendent à afficher un taux d'occupation plus stable tout au long de l'année, mais avec des ADR plus faibles, ce qui se traduit par des marges plus modestes. Les biens présentant des coûts de ménage et d'entretien élevés — grandes maisons ou immeubles anciens — se situent généralement dans le bas de la fourchette.

Le revenu par nuit disponible (RevPAN) se calcule en divisant le revenu locatif total d'une période par le nombre total de nuits pendant lesquelles le bien était disponible à la réservation sur cette même période. Il s'agit de l'équivalent STR du RevPAR utilisé dans le secteur hôtelier. Le RevPAN intègre à la fois la performance tarifaire et le taux d'occupation en un seul indicateur, ce qui en fait le point de référence le plus utile pour comparer des biens de tailles et de gammes de prix différentes au sein d'un portefeuille.

L'ajout de biens peut améliorer ou dégrader l'économie unitaire selon que les nouvelles unités sont plus ou moins rentables que la moyenne du portefeuille existant. Les gestionnaires bénéficient souvent d'un partage partiel des coûts fixes — un seul abonnement PMS, les frais généraux de gestion et les relations avec les prestataires peuvent servir un portefeuille plus large à un coût marginal décroissant. En revanche, de nouveaux biens situés sur des marchés moins porteurs, nécessitant un entretien plus important ou éloignés des unités existantes peuvent tirer les indicateurs unitaires du portefeuille vers le bas. Modéliser l'économie unitaire de chaque bien avant son acquisition est indispensable pour une croissance de portefeuille maîtrisée.